Aannemer voor renovatie en verbouwing in Nieuwegein

Bijna niemand tikt “woningrenovatie” in een zoekbalk. Wat mensen intikken is “aannemer” met daarachter wat ze willen laten doen. Een aannemer voor renovatie. Een aannemer om een zolder te verbouwen. Een aannemer voor de verbouwing van een heel huis. Dat is precies wat ik ben, alleen dan in mijn eentje. Ik werk ruim twintig jaar in de bouw en ik pak een verbouwing aan zoals een aannemer dat doet: eerst het werk in zijn geheel bekijken, dan de volgorde uitzetten, dan uitvoeren. Het verschil met een aannemersbedrijf is dat er geen laag tussen zit. Je praat met dezelfde persoon die het werk daarna ook doet.

Waar je een aannemer eigenlijk voor inhuurt

Een aannemer huur je niet in om te metselen of te tegelen. Je huurt hem in voor de volgorde. Bij een renovatie is dat het eigenlijke werk: bepalen wat wanneer gebeurt, zodat je niet twee keer hetzelfde stuk aanraakt.

De duurste fouten in een verbouwing zijn bijna altijd volgordefouten. Tegels die besteld zijn voordat er gesloopt is en die dan net niet uitkomen op de nieuwe maat. Een vloer die dichtgaat voordat de elektra erin ligt. Een badkamer die af is voordat iemand bedacht had dat de leiding naar de zolder door diezelfde wand moet. Geen van die dingen kost extra materiaal. Ze kosten tijd, en tijd is bij een verbouwing het duurste dat er is.

Bij een groot bouwbedrijf zit die volgorde in het hoofd van een uitvoerder die zelf niet op de klus staat. Bij mij zit hij in het hoofd van de man die er wel staat, en die hoeft zichzelf niets door te geven. De keerzijde noem ik er meteen bij: ik kan op één plek tegelijk zijn. Loopt jouw verbouwing, dan loopt hij door, maar dan sta ik die weken ook nergens anders. Dat maakt me ongeschikt voor werk waar tien man tegelijk op moet, en uitstekend geschikt voor alles daaronder.

Een zolder verbouwen

Een zolder is de goedkoopste kamer die je aan je huis kunt toevoegen, want de ruimte is er al. Dat is ook precies waar mensen zich op verkijken. Dat de ruimte er al is, betekent niet dat hij klaar is om in te wonen.

Wat er in de praktijk moet gebeuren

Ik begin altijd bij de vloer. Een zoldervloer die bedoeld was om dozen op te zetten is iets anders dan een vloer waar een bed, een kast en mensen op staan. Soms is de bestaande balklaag prima, soms moet er bijgelegd of verzwaard worden, en dat wil je weten voordat je aan de leuke dingen begint.

Daarna komt de schil. Isoleren tussen of onder de kepers, luchtdicht afwerken, en zorgen dat het dak van binnen niet gaat zweten. Een onbewoonde zolder mag koud en tochtig zijn, een slaapkamer niet. Het dak zelf, van dakraam tot dakbedekking, is een eigen vak en dat vind je bij dakwerk en dakrenovatie.

Dan het licht. Een dakraam is de eenvoudigste ingreep, een dakkapel geeft veel meer bruikbare vloer maar raakt de constructie en meestal ook de vergunning. Tot slot de installaties en de afwerking: elektra en verwarming naar boven trekken, wanden en plafonds klaarmaken, en de kasten maken die in een schuine kap onvermijdelijk maatwerk zijn. Dat laatste doe ik zelf, want het valt onder timmerwerk en montage op maat.

Waar het meestal op stukloopt

Drie dingen, en ik noem ze liever vooraf.

De hoogte. Onder een schuine kap is de vrije stahoogte veel minder dan de vloeroppervlakte doet vermoeden. Ga in de ruimte staan waar het bed moet komen en waar je kast moet staan, dan weet je meer dan van een plattegrond.

Het trapgat. Een vaste trap naar de zolder moet ergens beginnen, en dat gaat ten koste van de verdieping eronder. Dat is bij smalle woningen vaak de echte beperking, niet de zolder zelf.

De ventilatie. Zodra je een zolder goed isoleert en er iemand gaat slapen, komt er vocht bij dat er eerder gewoon uit waaide. Zonder een doordachte ventilatie krijg je koudebruggen en schimmelplekken op de plek waar de kap het dakbeschot raakt. Dat is geen detail voor achteraf.

Een hele woning renoveren

Een totaalrenovatie is niet een aantal losse klussen achter elkaar. Het is één traject waarin de fouten zich opstapelen als de volgorde niet klopt. Ik werk daarom van binnen naar buiten en van ruw naar fijn: eerst slopen en de indeling vastleggen, dan de constructie, dan alles wat in of onder de vloer en in de wanden verdwijnt, en pas daarna de laag waar je straks naar kijkt.

Precies daar zit de winst van één aanspreekpunt. Een badkamer die van A tot Z opnieuw moet raakt de leidingen van de hele verdieping. De keuze voor een tegelvloer of een houten vloer bepaalt de vloeropbouw en dus de hoogte van elke deur op die etage. Als die beslissingen bij verschillende partijen liggen, ontstaan de gaten waar iedereen naar elkaar wijst.

Het grootste totaalproject dat online staat is een woning die ik heb opgedeeld tot losse verhuurkamers, elk met een eigen douche, keukenblok, kast en bed. Dat is de meest extreme vorm van een indelingswijziging: nieuwe wanden, nieuwe leidingen, nieuw sanitair en per kamer een complete afwerking. Wat daar geldt, geldt bij elke totaalrenovatie in het klein.

Wel eerlijk zijn over hoe zoiets voelt. Bij een verbouwing van deze omvang zit je halverwege op het punt waarop alles gesloopt is en nog niets af. Dat is de fase waarin mensen twijfelen aan de beslissing. Dat is geen teken dat het misgaat, het hoort erbij, en ik zeg het liever van tevoren dan achteraf.

Duurzaam verbouwen zonder het als apart project te doen

De goedkoopste isolatie die je ooit legt, is de isolatie die je legt terwijl er toch al iemand aan het werk is. Ligt de vloer eruit, dan is vloerisolatie vooral het materiaal plus wat uren. Ligt de vloer er nog, dan betaal je eerst voor slopen en daarna voor dichtmaken, en pas dan voor de isolatie zelf.

Datzelfde geldt op elke plek waar een verbouwing toch al aan komt. Een wand die open is voor nieuwe elektra kan meteen na-geïsoleerd worden. Een zolder die verbouwd wordt is het natuurlijke moment voor dakisolatie. Kierdichting rond aansluitingen en plinten is bij een kale ruimte een kwestie van goed werken, en achteraf een aparte klus. Bij nieuwe kozijnen zetten en het stucwerk eromheen weer dichtmaken verdwijnt de grootste tochtbron van een kamer vaak vanzelf mee, mits het aansluitwerk klopt.

Er hoort een waarschuwing bij die je van een verkoper zelden hoort. Isoleren zonder ventileren maakt een huis niet beter, het maakt het vochtig. Een huis dat strak dichtzit, moet lucht op een gecontroleerde manier binnenkrijgen en afvoeren, anders slaat het vocht neer op de koudste plek die overblijft. Als je duurzaam wilt verbouwen, hoort de ventilatie in hetzelfde gesprek als de isolatie, en niet in een gesprek een jaar later als de schimmel er al staat.

Wat kost een aannemer, en waarom het uurtarief zelden de goede vraag is

“Wat kost een aannemer per uur” is een logische vraag en een slecht meetinstrument. Het probleem is niet het tarief, het is dat je het getal aan de andere kant van de som niet kent: het aantal uren.

Twee vaklui met precies hetzelfde uurtarief kunnen voor dezelfde verbouwing ver uit elkaar liggen. De een sloopt en gaat pas daarna meten en bestellen, de ander bestelt vooraf en past het werk aan het materiaal aan. De een heeft de leidingen in beeld voordat de vloer dichtgaat, de ander hakt hem later weer open. Die verschillen zitten allemaal in het aantal uren en geen daarvan is zichtbaar in het tarief.

Daarnaast telt een aannemer meer dan alleen handen. Werkvoorbereiding, materiaal uitzoeken en halen, afval afvoeren, en de tijd die het kost om te zorgen dat de ene klus niet op de andere hoeft te wachten. Bij een uurtarief betaal je die uren ook, alleen zie je ze niet als aparte regel staan.

Daarom werk ik bij een renovatie met een prijs per onderdeel in plaats van met uren. Dan weet je waar je aan toe bent, en heb ik zelf de prikkel om het slim te doen in plaats van lang. Voor losse klussen en onderhoud is een uurtarief wél logisch, want daar is de omvang vooraf te overzien. Bij een verbouwing is dat per definitie niet zo.

Een renovatie is voor een groot deel timmerwerk

Wat een gerenoveerde ruimte af laat lijken, is zelden het tegelwerk of de verf. Het is de aansluiting. Plinten die netjes in het verstek komen, een vensterbank die past, een deur die zonder duwen dichtvalt, een kast die in een scheve nis staat alsof de nis recht was.

Dat is de reden dat ik als renovatie-aannemer en als timmerman dezelfde persoon ben. In oudere woningen is niets haaks en niets vlak, en standaardmaten passen daar per definitie niet. Ik meet in wat er werkelijk staat en maak het passend, in plaats van de ruimte passend te maken voor het materiaal. Hoe dat er aan het eind uitziet, laat een woning die ik compleet ingericht heb opgeleverd zien: het toilet vernieuwd, kasten en bedden gemonteerd, en klaar voor gebruik in plaats van klaar op papier.

Hoe het bij mij loopt

Je stuurt me een appje met wat er speelt en een paar foto’s van de ruimte. Daarna kom ik bij je langs kijken. Bij dat bezoek meet ik op, kijk ik wat er achter de afwerking zit en bespreken we welke keuzes het meest aan de prijs doen.

Daarna krijg je een offerte per onderdeel, met de onzekerheden er eerlijk in benoemd in plaats van weggemoffeld. Ga je akkoord, dan plan ik het in en heb je vanaf dat moment één nummer voor alles: voor de planning, voor het werk zelf en voor de vraag waarom er vandaag niemand op de steiger staat.

Ik werk vanuit Nieuwegein en doe dit werk ook in de omliggende plaatsen, waaronder Utrecht. Ik ben geen bouwbedrijf met een planner naast een uitvoerder. Dat is soms lastig, want ik kan niet op twee klussen tegelijk staan. Het voordeel is dat er bij een verbouwing, waar sloop, constructie, installaties en afwerking elkaar dagelijks raken, nooit onduidelijkheid is over wie iets heeft toegezegd.